We investeren
continu in onze
expertise
stiekem zijn we vakidioten!

Verandering wetgeving tijdelijke verhuur

Veranderingen in wetgeving ten aanzien van het tijdelijk (ver)huren van woonruimte

Beknopte uiteenzetting van een aantal belangrijke veranderingen vanaf 1 juli 2016

Vanaf 1 juli 2016 is het huurrecht op diverse punten gewijzigd. Deze wijzigingen betreffen voornamelijk de mogelijkheden tot het tijdelijk (ver)huren van woonruimte. Zo is het begrip ‘dringend eigen gebruik’ door het invoeren van een aantal nieuwe wettelijke bepalingen uitgebreid. Bij deze uitbreiding zal als eerste worden stilgestaan. Vervolgens worden enkele veranderingen aan de orde gesteld die betrekking hebben op de beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hiermee hangt een wijziging samen ten aanzien van het doen van een verzoek bij de huurcommissie ter verkrijging van een uitspraak over de redelijkheid van de huurprijs. Deze wijziging wordt als laatste kort aangehaald.

Uitbreiding van het dringend eigen gebruik

In het huurrecht geldt als uitgangspunt dat een huurovereenkomst voor woonruimte in principe voor onbepaalde tijd wordt gesloten. Dit laat echter onverlet dat de wet ook diverse mogelijkheden biedt voor het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst. Tot 1 juli 2016 waren er in de wet vijf mogelijkheden opgenomen voor het tijdelijk (ver)huren van woonruimte, te weten: huur welke naar zijn aard slechts van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW), hospitaverhuur (artikel 7:232 lid 3 BW), huur op basis van de Leegstandswet, huur op basis van een zogenaamde ‘diplomatenclausule’ (artikel 7:274 lid 2 BW) en het huren van een gemeentelijk slooppand (artikel 7:232 lid 4 BW). Deze laatste mogelijkheid is per 1 juli 2016 komen te vervallen.

Een huurovereenkomst kan om diverse redenen worden opgezegd. Deze opzeggingsgronden zijn limitatief opgenomen in artikel 7:274 lid 1 BW. Vanaf 1 juli 2016 biedt de wet meer mogelijkheden voor het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De wet is uitgebreid met een zestal nieuwe artikelen, waarin de mogelijkheden tot het opzeggen van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik zijn vastgelegd (artikel 7:274a tot en met artikel 7:274f BW). Tot deze wetswijziging viel onder dringend eigen gebruik al het verhuren van woonruimte aan ouderen, gehandicapten en studenten. Door de nieuwe wetgeving is deze mogelijkheid ook in het leven geroepen voor het bieden van woonruimte aan jongeren (18-28 jaar), promovendi en grote gezinnen (acht personen of meer).

Beëindiging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd

Voorgaande veranderingen gaan gepaard met aanzienlijke wijzigingen betreffende het eindigen van een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst. Met name artikel 7:271 lid 1 BW is ingrijpend gewijzigd. In afwijking van artikel 7:228 lid 1 BW gold tot 1 juli 2016 als uitgangspunt dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd. Dit uitgangspunt is per 1 juli 2016 veranderd ten aanzien van zelfstandige woonruimte die wordt verhuurd voor de duur van twee jaar of korter, alsmede voor niet-zelfstandige woonruimte die wordt verhuurd voor de duur van vijf jaar of korter. Dit betekent dat een huurovereenkomst die betrekking heeft op een zelfstandige woonruimte en die door partijen wordt gesloten voor een periode van twee jaar of korter nu eindigt door het enkele verloop van de huurtijd.

Dit uitgangspunt geldt ook voor niet-zelfstandige woonruimte die wordt verhuurd voor een periode van vijf jaar of korter. Dit lijkt de huurbescherming niet ten goede te komen, doch hierbij dient een uitdrukkelijk uitroepteken te worden geplaatst voor de verhuurder. Het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt namelijk dat artikel 7:228 lid 1 BW onverkort van toepassing is op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huurovereenkomst, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. In het laatste gedeelte van deze zin zit de crux voor de verhuurder. Aan de verhuurder wordt namelijk – net zoals in het arbeidsrecht aan de werkgever – een aanzegverplichting opgelegd.

Om iedere twijfel weg te nemen wordt dringend geadviseerd om deze aanzegging bij gerechtsdeurwaardersexploot te doen, omdat daarmee ambtshalve en daardoor dwingendrechtelijk vast licht op welk moment de aanzegging is verricht. Ook de gevolgen van het niet voldoen aan de aanzegverplichting zijn vastgelegd in het nieuwe artikel 7:271 lid 1 BW. Indien de verhuurder deze verplichting niet nakomt, dan wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Deze rigide bepaling leidt ertoe dat voornoemde afname in de huurbescherming als het ware weer in ere wordt hersteld. Volledigheidshalve wordt hierbij nog opgemerkt dat beëindiging van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een periode langer dan twee (zelfstandige woonruimte) dan wel vijf jaar (niet-zelfstandige woonruimte) blijft verlopen conform de bepalingen in artikel 7:272 e.v. BW.

Verzoek tot uitspraak huurcommissie ex artikel 7:249 BW

Tot slot wordt hierbij nog kort gewezen op een verandering ten aanzien van de mogelijkheid om de huurcommissie te verzoeken om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. Tot 1 juli 2016 gold dat dit verzoek door de huurder kon worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot de woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan (artikel 7:249 BW). Na de inwerkingtreding van de nieuwe bepaling in artikel 7:271 lid 1 BW met betrekking tot een gesloten huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, kan een dergelijk verzoek bij de huurcommissie worden gedaan tot uiterlijk zes maanden na afloop – en dus tot maximaal dertig maanden na aanvang – van de huurovereenkomst. Deze nieuwe bepaling is vastgelegd in het nieuwe tweede lid van artikel 7:249 BW.

Voor meer informatie en vragen aangaande deze en andere huurkwesties, kunt u contact opnemen met mr. Daniëlle Boons.

Advocatuur Spoed opdrachten

Onze piketdeurwaarder staat 24/7 voor u paraat! »
Vragenuurtje & workshops

Onze deurwaarders komen graag bij u over de vloer! »
Landelijke dekking

Door samenwerking met onze collegae van Deurwaardersnet »
Services Bedrijven

Onze full-service praktijk staat garant voor maatwerk oplossingen op het gebied van incasso en credit-management. »
U hebt een schuld

Tref hier een regeling en vind antwoord op vragen »
Dossier-online

Inlog mogelijkheid voor klanten om actuele dossierstatus op te vragen »
Expertise centrum Nieuws

Laatste branche informatie, ontwikkelingen en overige berichten »
Informatie

Wet- en regelgeving, artikelen, scripties, documenten »
Team

Maak kennis met ons enthousiaste team! »